Дубай - один из немногих крупных рынков, где иностранец без ВНЖ может купить жильё в полную собственность, зарегистрировать его на своё имя и распоряжаться им без местного партнёра.
Главный вопрос здесь не «можно ли», а где именно можно покупать, какой объект выбрать, какие расходы возникают сверх цены и в каком порядке проходят этапы сделки.
Где иностранец может купить: freehold и leasehold
С 2006 года в Дубае действует правовая рамка, по которой иностранцы получают право собственности в специально определённых зонах.
- Freehold - полная и бессрочная собственность на объект и долю в общем имуществе. Можно продавать, дарить, наследовать и сдавать в аренду.
- Leasehold - право пользования на длительный срок, обычно до 99 лет, без перехода земли в собственность.
Перед выбором объекта нужно проверить, что он расположен в зоне, доступной для иностранной собственности. Это проверяется по данным DLD, а не по обещанию продавца.
Резидентская виза для покупки не нужна. Но сделка на достаточную сумму может стать основанием для визы.
Готовое жильё или объект на стадии строительства
Готовое жильё можно осмотреть, у него есть история service charges и понятная арендная ставка. Off-plan покупают у застройщика по плану, часто с рассрочкой, но между оплатой и ключами проходит время.
Для строящихся объектов используется эскроу: деньги покупателей идут на специальный счёт проекта и расходуются по мере выполнения этапов. Договор регистрируется в Oqood до получения title deed.
| Готовое | Строящееся | |
|---|---|---|
| Что видно до оплаты | Сам объект и окружение. | Проект, договор и репутация застройщика. |
| Платёж | Сразу либо ипотека. | Рассрочка по этапам строительства. |
| Регистрация права | Title deed. | Oqood, затем title deed после сдачи. |
| Основные риски | Состояние объекта и service charges. | Сроки сдачи и соответствие проекту. |
Как проходит сделка шаг за шагом
- Проверка объекта и продавца: зона, тип собственности, обременения, ипотека, задолженность по service charges и площадь по документам.
- Договор между сторонами: подписывается соглашение о купле-продаже, фиксируются условия, сроки и задаток.
- NOC от застройщика или управляющей компании: подтверждение отсутствия задолженностей.
- Регистрация в trustee-офисе DLD: стороны проводят расчёт и оплачивают сборы.
- Выдача title deed: покупатель получает электронный документ о собственности.
- Переоформление коммунальных услуг и регистрация договора найма, если объект сдаётся.
Для off-plan порядок другой: бронирование, договор с застройщиком, регистрация в Oqood, платежи по графику, приёмка и title deed после ввода объекта.
Расходы сверх цены объекта
| Статья | Кому | Комментарий |
|---|---|---|
| Регистрационный сбор DLD | Земельный департамент | 4% от стоимости объекта - основная статья. |
| Административные платежи | DLD и trustee-офис | Зависят от типа объекта и суммы сделки. |
| Комиссия агентства | Брокеру | Оговаривается договором. |
| NOC | Застройщику или управляющей компании | Зависит от девелопера. |
| Расходы по ипотеке | Банку и регистратору | Оценка объекта, залог, комиссия за организацию. |
| Service charges | Управляющей компании | Первый взнос считается пропорционально периоду. |
Стабильная универсальная величина - 4% регистрационного сбора DLD. Остальное считают под конкретную сделку.
Ипотека для нерезидента
Банки ОАЭ кредитуют иностранных покупателей без резидентского статуса, но условия строже: ниже доля финансирования, выше требования к подтверждению дохода, обязательная оценка объекта и страхование.
Одобрение банка получают до подписания договора купли-продажи. Обратный порядок может привести к потере задатка.
Что стоит владение
- Service charges - обслуживание здания, территории и общего имущества.
- Коммунальные услуги - электроэнергия, вода и иногда отдельное охлаждение.
- Управление арендой и страхование содержимого, если объект сдаётся.
Service charges часто недооценивают при выборе объекта. Их проверяют до сделки по фактическим начислениям за прошлые периоды.
Частые ошибки
- Оценивать объект только по рендеру и цене за метр.
- Не проверять задолженности по обслуживанию.
- Платить продавцу напрямую вне регламентированной процедуры.
- Считать, что покупка автоматически даёт визу.
- Игнорировать подтверждение источника средств для банковского комплаенса.
Сделка в Дубае прозрачна, но требует правильного порядка: сначала проверка объекта и финансирования, затем договор, потом регистрация.
Частые вопросы
Может ли иностранец без резидентской визы купить жильё в Дубае?
Да. Собственность иностранцев допускается во freehold-зонах Дубая, а резидентская виза для самой покупки не требуется.
Что такое freehold и leasehold?
Freehold - полная собственность на объект и долю земли. Leasehold - право пользования на длительный срок без перехода земли в собственность.
Какой основной сбор при покупке?
Основной сбор - регистрационный сбор DLD, обычно 4% от стоимости объекта. Остальные платежи зависят от сделки.
Дают ли ипотеку нерезидентам?
Да, ряд банков кредитует нерезидентов, но требования к доходу и источнику средств строже, а доля финансирования ниже.
Ведём релокацию, резидентство, недвижимость и структурирование капитала русскоязычных семей в ОАЭ. 15+ лет работы с частным капиталом, 150+ объектов под управлением, KYC-практика в 5 банках ОАЭ.
Разберём ваш переезд по шагам
Оставьте заявку на главной странице или напишите сразу в мессенджер - вернёмся с маршрутом, сроками и сметой.
Получить план релокации