Рынок недвижимости Dubai охлаждается, но продавцы удерживают цены

Спустя три месяца с начала геополитического конфликта, дестабилизировавшего Ближний Восток, рынок недвижимости Dubai демонстрирует характерное расщепление: общий объём транзакций в денежном выражении резко просел, однако ценовые уровни остаются на удивление устойчивыми — продавцы отказываются от дисконтирования, рассчитывая на восстановление спроса.

По данным Bloomberg Markets, стоимостной объём сделок сократился существенно, тогда как удельные цены за квадратный фут в премиальных локациях — Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills Estate — фактически не двинулись вниз, что нетипично для периода рыночной неопределённости.

Это расхождение объясняется структурой предложения: значительная доля активных продавцов — инвесторы с низкой долговой нагрузкой, приобретавшие активы в 2020–2022 годах по ценам ниже текущих, а значит, у них нет финансового давления для вынужденных продаж.

Для рынка в целом это означает, что коррекция носит не ценовой, а объёмный характер — классический «рынок продавца» в условиях сниженной ликвидности, что исторически предшествует резкому отскоку при улучшении сентимента.

Ключевой индикатор: транзакционная активность в апреле–июне 2026 года сократилась по отношению к рекордным показателям 2024–2025 годов, тогда как медианная цена предложения в сегменте вилл удержалась выше AED 4 000 за кв. фут в топовых районах.

Для инвестора с горизонтом 18–36 месяцев текущая пауза в объёмах создаёт редкое окно для входа: часть покупателей с нервами вышла с рынка, конкуренция за лоты снизилась, а фундаментальные драйверы Dubai — безналоговый режим, рост населения, статус регионального хаба — не изменились.

Оптимальная стратегия: сосредоточиться на off-plan проектах от Emaar, Nakheel и Aldar с фиксацией цены сегодня и рассрочкой до 2027–2028 годов, избегая краткосрочных спекуляций на вторичном рынке до нормализации геополитического фона.