Глава Hines предупредил о переоценке рисков на рынке недвижимости

Дэвид Стейнбах, глобальный директор по инвестициям компании Hines (под управлением более $90 млрд активов в недвижимости), выступил на полях саммита Milken Institute Asia Summit в Сингапуре с анализом влияния высоких процентных ставок на мировой рынок коммерческой и жилой недвижимости.

По его оценке, период дешёвого капитала 2010-х годов завершён окончательно, и инвесторам необходимо пересматривать модели доходности с учётом ставок, которые останутся повышенными дольше, чем закладывал рынок ещё год назад.

Это принципиально важный сигнал для частных инвесторов: стоимость капитала напрямую определяет мультипликаторы оценки активов, и рынки, где финансирование строится на дешёвых кредитах, оказываются под давлением в первую очередь.

Для Дубая и ОАЭ сигнал двоякий — с одной стороны, местный рынок недвижимости структурно менее зависим от ипотечного левериджа благодаря высокой доле расчётов наличными и притоку капитала нерезидентов, что создаёт относительную устойчивость на фоне глобальной коррекции.

С другой стороны, рост ставок ФРС и привязка дирхама к доллару означают, что стоимость заимствований для застройщиков ОАЭ тоже растёт, а значит, маржа новых проектов будет под давлением в 2026-2027 годах.

Стейнбах отдельно выделил логистическую и индустриальную недвижимость, а также сегмент дата-центров как наиболее устойчивые классы активов в условиях высокой стоимости денег — это напрямую коррелирует с активным строительством дата-центров в Дубае и Абу-Даби на фоне бума ИИ-инфраструктуры.

Для портфеля HNWI-клиента это означает смещение акцента с девелоперских проектов на объекты с уже стабилизированным денежным потоком и качественными арендаторами.

Рекомендация: сохранять избирательность при входе в дубайскую недвижимость премиум-сегмента, отдавая приоритет готовым объектам с доходностью 6-8% годовых вместо спекулятивных покупок на этапе котлована, где риск задержки сдачи и роста стоимости финансирования выше.