Aljada CBD

Aljada CBD — офисный компонент делового ядра Aljada, флагманского проекта девелопера Arada, который строит крупнейший в Шардже мастер-план площадью 24 млн sqft на 100 000 жителей. Central Business District задуман архитектурным бюро Zaha Hadid Architects как деловое сердце комьюнити, и офисный корпус CBD10 — это первый ликвидный формат коммерческой недвижимости под свободную продажу (freehold) для инвесторов в растущем эмирате. Важное уточнение: несмотря на брендинг «Дубай», проект физически расположен в Шардже, в 15 минутах от Dubai International Airport — это принципиально для расчёта доходности и стратегии выхода.

Цена входа начинается от AED 2 520 000 за офис 1 172 sqft (AED 2 150/sqft), верхняя планка — AED 6 725 000 за представительский блок 3 107 sqft с видом на ландшафт (AED 2 165/sqft). Средняя цена по корпусу держится в диапазоне AED 2 135–2 415/sqft, что заметно ниже офисных ставок в Business Bay или DIFC (AED 2 800–4 500/sqft), но выше среднего по Шардже, где качественного офисного продукта под freehold почти нет. Именно дефицит институционального офиса в Шардже формирует инвестиционный тезис. Rental yield по коммерческим офисам в подобных локациях исторически составляет 8–10% годовых — выше жилого сегмента Дубая (в среднем 6–7%).

Инвестиционная логика строится на трёх факторах: (1) Шарджа переживает приток корпоративных арендаторов, вытесняемых из Дубая ростом ставок; (2) Aljada — единственный мастер-план такого масштаба в эмирате с готовой розничной, образовательной и развлекательной инфраструктурой; (3) офис под freehold в Шардже — редкий актив, что снижает конкуренцию при перепродаже после сдачи. Exit-стратегии: сдача корпоративному арендатору на длинный срок (стабильный cash flow 8–10%) либо перепродажа готового офиса институциональному покупателю. Риск ликвидности выше, чем у жилья в Дубае — офисный рынок Шарджи молодой и менее глубокий.