Договоры DAMAC не компенсируют задержки застройщика до 24 месяцев

Покупатель квартиры в проекте DAMAC Islands 1 опубликовал условия типового договора купли-продажи (SPA), утверждённого Земельным департаментом Дубая (DLD), и они вызвали резонанс среди инвесторов в недвижимость off-plan.

Согласно документу, застройщик не несёт ответственности за задержку сдачи объекта в течение первых 24 месяцев от заявленной даты — а плановая передача ключей по этому проекту намечена на декабрь 2028 года.

Дополнительно DAMAC оставляет за собой право менять строительные материалы без предварительного согласования, а любые устные обещания или переписка с отделом продаж юридической силы после подписания SPA не имеют.

Представители застройщика заявили покупателю, что документ стандартизирован и утверждён DLD, поэтому индивидуальные правки в него не вносятся — все клиенты проекта подписывают идентичный текст.

Это важный сигнал для рынка: подобные условия становятся нормой не только у DAMAC, но и у других крупных застройщиков Дубая на фоне бума off-plan продаж последних лет.

Формально DLD действительно допускает типовые SPA, но это не означает отсутствия защиты — покупатель вправе требовать компенсацию через RERA и Trustee Account после истечения льготного 24-месячного периода.

Для инвесторов из СНГ и Персидского залива это означает, что реальный горизонт получения актива может растягиваться до 6 лет вместо заявленных 3-4, что критично при расчёте доходности и cash flow.

Право менять материалы без согласования также напрямую влияет на итоговую ликвидность и цену перепродажи объекта — конечное качество может не соответствовать маркетинговым рендерам.

Инвесторам, рассматривающим off-plan сделки в Дубае, стоит закладывать буфер в 18-24 месяца сверх заявленного срока сдачи при расчёте IRR и не рассчитывать на устные гарантии брокеров.

Рекомендуется привлекать независимого юриста для проверки эскроу-счёта проекта (Trustee Account) и статуса строительной готовности перед подписанием, а также диверсифицировать портфель между off-plan и готовым жильём (ready) для снижения риска задержек сдачи.