Аренда офисов в Дубае взлетела на 31,5% на фоне дефицита предложения

Ставки аренды коммерческой недвижимости в Дубае выросли на 31,5% в годовом выражении — рынок офисных площадей столкнулся с острым дефицитом качественного предложения на фоне рекордного притока компаний и капитала в эмират.

Наибольший рост зафиксирован в премиальных деловых зонах — DIFC, Business Bay и Dubai Internet City, где вакантность площадей класса А опустилась ниже 5%, а ставки в некоторых башнях превысили 3000 дирхамов за квадратный метр в год.

Причина проста: за последние три года в Дубай переехали сотни международных фирм — от хедж-фондов и family offices до технологических стартапов, привлечённых нулевым налогом на личный доход, программой золотой визы и статусом финансового хаба региона.

Новое строительство офисных башен не успевает за спросом — девелоперы Emaar, DAMAC и Dubai Holding сосредоточены на жилых и туристических проектах, где маржа выше и цикл окупаемости короче.

Для инвесторов это сигнал: коммерческая недвижимость Дубая переходит в фазу дефицита предложения, аналогичную той, что наблюдалась на жилом рынке в 2021–2023 годах, когда цены на элитные апартаменты выросли на 60-80%.

Рост арендных ставок напрямую повышает доходность для владельцев коммерческих объектов — YIELD по офисам класса А в DIFC уже приближается к 8-9% годовых, что заметно выше среднемировых показателей в 4-6%.

Для семейных офисов и УВНС-клиентов это открывает окно для входа в нишевые фонды коммерческой недвижимости или прямые покупки офисных юнитов через freehold-зоны — доходность потенциально может обгонять традиционные жилые инвестиции в ближайшие 12-18 месяцев.

Риск для арендаторов очевиден: компании, планирующие экспансию в Дубай, должны фиксировать долгосрочные контракты уже сейчас, поскольку дальнейший рост ставок на 15-20% в течение года выглядит вероятным сценарием.

Рекомендация: инвесторам стоит рассмотреть точечные покупки офисных активов в DIFC и Business Bay с горизонтом 3-5 лет, а корпоративным клиентам Result — ускорить переговоры по аренде до конца текущего квартала, пока ставки не закрепились на новом уровне.