Недвижимость

Стартовая цена готового юнита в премиум-районах (Palm Jumeirah, Downtown, Marina, Dubai Hills, Hartland) — от 1.4M AED ($380K) за 1 спальню. Off-plan лоты у топ-застройщиков (EMAAR, Aldar, Sobha, Arada, Binghatti) — от 0.8M AED. Полную базу из 60+ актуальных объектов с RSI-скорингом и чистой доходностью Result ведёт в каталоге /realty.

2% от цены сделки — стандартная брокерская комиссия Result при покупке любой недвижимости в ОАЭ (off-plan и готовая). В неё входит весь сервис: AI-подбор шорт-листа за 2 минуты, RSI-скоринг каждого юнита, due diligence девелопера по 12 параметрам, переговоры с продавцом, сопровождение SPA, передача в DLD, регистрация в Title Deed. Скрытых комиссий нет — всё фиксировано в письменном договоре о сотрудничестве до начала работы.

2% от цены сделки при продаже. Включает: профессиональную оценку (Result AVM на DLD-сделках + RPI района + здания-аналоги), фотосъёмку и виртуальный тур, листинг на 4 главных порталах (Property Finder, Bayut, Dubizzle, плюс закрытая сеть приватных банков), AI-описание и SEO, фильтрацию покупателей с уже подтверждённым POF, переговоры, NOC от застройщика, сделку в DLD, передачу ключей.

Result считает чистую доходность от полной стоимости входа (цена + DLD 4% + 2% брокерская комиссия), за вычетом сервисных сборов (~AED 15–30/кв.фут/год) и налога на содержание. Средняя чистая доходность у клиентов Result 7.8% годовых. Премиум-районы (Palm, Downtown, Marina) дают 5–7%, средний сегмент (JVC, Arjan, Dubai South) — 8–10%. Рост капитала 2024–2026 в Дубае составил +34% по индексу RPI.

Dubai Land Department (DLD) взимает 4% от цены сделки при покупке любой недвижимости в эмирате Дубай. В Абу-Даби ставка 2%, в Шардже 4%, в Рас-Аль-Хайме 4%. Этот налог — единоразовый, оплачивается покупателем при регистрации в Title Deed. Result всегда добавляет DLD к стоимости входа при расчёте чистой доходности — иначе доходность будет завышена на 1–1.5 п.п.

5 шагов: (1) подбор и due diligence — Result даёт шорт-лист с RSI-скорингом и юридическим аудитом. (2) Бронирование — 10% задаток + форма бронирования. (3) SPA (Sale and Purchase Agreement) — нотариально заверенный контракт между покупателем и продавцом/девелопером. (4) NOC + менеджерский чек — продавец получает разрешение от девелопера, покупатель готовит менеджерские чеки на сбор DLD и баланс. (5) Передача в DLD — официальная передача Title Deed (Oqood для off-plan), занимает 2–4 часа в офисе DLD. Полный цикл — от 7 до 30 дней для готовой недвижимости и от 1 дня для off-plan.

Да — в специально выделенных freehold-зонах (Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, JVC, Business Bay, Dubai Hills, Saadiyat Island Abu Dhabi и др.) иностранцы получают полное право собственности (Freehold), без необходимости резиденции или местного спонсора. В leasehold-зонах — только аренда на 30–99 лет. Result работает только во freehold — это 95% инвестиционного рынка.

Да. Нерезидент получает до 50% LTV (отношение кредита к стоимости), резидент — до 80%. Ставка 2026 — 4.5–6.5% годовых, срок до 25 лет. Банки-партнёры: ENBD, FAB, Mashreq, RAKBANK, ADCB. Минимальный доход $7,500/мес или подтверждённое состояние. Result сопровождает предварительное одобрение за 7–10 дней — это часто меняет переговорную позицию покупателя.

Handover — официальная передача готового юнита от девелопера покупателю. Перед подписанием Result делает snagging (профессиональный осмотр объекта на дефекты) — 50–150 точек проверки: отделка, сантехника, электрика, оконные блоки, климат-контроль. Все дефекты включаются в отчёт snagging и устраняются девелопером за свой счёт до подписания. Без snagging легко принять юнит со скрытыми дефектами на $5–20K ремонта.

Service charge — ежегодный сбор на содержание здания (общие зоны, бассейн, спортзал, охрана, лифты), оплачивается собственником. В Дубае размер регулируется системой RERA Mollak: 12–25 AED/кв.фут/год для стандарта, 25–50 AED/кв.фут/год для премиум (Burj Khalifa, виллы на Palm — выше). Эта сумма вычитается из валовой доходности для расчёта чистой доходности. При сдаче в аренду — обычно платит арендодатель, не арендатор.

0% подоходного налога на физическое лицо: ни на арендный доход, ни на прирост капитала от продажи. Единственные обязательные платежи: единоразовый DLD при покупке (4% Дубай / 2% Абу-Даби) и сервисный сбор Mollak. С 2023 в ОАЭ есть 9% корпоративного налога — но он касается только компаний, не личного владения. Для нерезидентов источник дохода в ОАЭ также не облагается местным налогом.

Долгосрочная аренда (от 1 года) — стабильный пассивный доход, регистрация через Ejari, налог на чистый доход в стране резиденции. Краткосрочная аренда (через Airbnb / Booking) — на 30–60% выше валовая доходность, но требует лицензии DTCM (~AED 1,200/год + туристический дирхам AED 10–20/ночь), управления уборкой и заездом/выездом гостей. Result делает экономику обоих сценариев под конкретный объект перед покупкой.

Строящаяся недвижимость — покупка на этапе off-plan с рассрочкой 10–60% до передачи ключей. Лучшая цена и план платежей, но риск задержки сдачи (30% таких проектов выходят с задержкой 6+ мес). Готовая недвижимость — объект с немедленной арендной доходностью и более высоким входным чеком. Result делает аудит девелопера по 12 параметрам перед подписанием договора: эскроу-счёт, история сдачи объектов, иски в RERA, финансовое состояние.

RPI — первый в мире индекс рынка недвижимости Дубая в реальном времени. Главный график строится из 1,7 млн реальных DLD-сделок (2020-2026) и цен предложений Property Finder. Метод — логарифмические доходности по каждому зданию (по методу Zillow ZHVI, 2019), сглаживание EMA-7 и Henderson-5. Строящиеся и готовые объекты считаются отдельно (композит 50/50). База: январь 2020 = 1000. В композите сегодня — сотни зданий, охват 35+ ключевых районов; полная база наблюдений — 3 800+ зданий. Дополнительно — RPI прогноз: опережающая поправка к задержке DLD (~60 дней) через цены предложений PF, объёмы сделок и настроение новостей (Claude AI). Калибровано по Mo'asher / ValuStrat / Knight Frank / CBRE — расхождение менее 3 п.п. накоплено. RSI v2 — 100-балльный скоринг каждого объекта по 8 факторам (динамика рынка 25%, чистая доходность 20%, район 13%, девелопер 12%, ликвидность 10%, зрелость 8%, качество сделки 7%, характеристики юнита 5%). Доступны на /rpi.