31 Above

31 Above — коммерческая башня от застройщика Beyond, первая в зоне Dubai Maritime City. Проект расположен во фризоне JAFZA, что даёт владельцу офиса право на 100%-е иностранное владение бизнесом, нулевой корпоративный налог на доходы из свободной зоны и упрощённую процедуру получения инвесторской визы. Формат low-density — всего 4 офиса на этаж — означает приватность, минимальный трафик в лобби и ощущение собственного этажа, а не коворкинга.

Цена входа — AED 11 154 000 за офис площадью 2 855 sqft (AED 3 906/sqft). Для сравнения: готовые офисы с видом на море в Business Bay торгуются от AED 2 800 до AED 4 500/sqft, а в DIFC — от AED 3 500 до AED 5 500/sqft, но без преимуществ фризоны и с кратно более высоким service charge. План оплаты 50/50 снижает нагрузку на капитал: половина суммы распределена на период строительства, вторая — при передаче ключей в Q1 2029. Ожидаемая арендная доходность офисов класса А на набережной Дубая составляет 7–9% годовых, а Maritime City находится на ранней стадии развития, где арендные ставки растут быстрее зрелых кластеров.

Инвестиционный тезис строится на трёх факторах. Во-первых, Dubai Maritime City — один из последних масштабных waterfront-проектов Дубая с прямым подключением к Port Rashid, который трансформируется в туристический и деловой хаб. Во-вторых, предложение коммерческих площадей в этой зоне крайне ограничено — это первая офисная башня, и в карточке указан последний доступный юнит. В-третьих, exit-стратегия гибкая: офис можно перепродать на этапе строительства (при росте цен в районе на 15–25% к моменту сдачи — реалистичный сценарий для emerging-локации), либо сдавать в аренду корпоративным арендаторам фризоны, где спрос стабильно превышает предложение.