Passo Bella

Passo Bella — это новый проект от Mr. Eight Group на Dubai Islands, застройщика, который за последние два года заявил о себе серией бутиковых проектов в премиальном сегменте (Villa Del Garda, Binghatti Hillcrest в партнёрских коллаборациях). Dubai Islands — одна из самых быстрорастущих мастер-планированных территорий в Дубае: Nakheel инвестирует свыше AED 30 млрд в инфраструктуру, включая 20 км частных пляжей, два торговых центра и марину. Выбор локации для Passo Bella — ставка на ту же траекторию роста, которую прошёл Palm Jumeirah 10 лет назад, но с входным билетом на 30–40% ниже текущих цен Palm.

Финансовая модель проекта выстроена вокруг крупных лотов: вход от AED 6.84M за 2BR (1 429 sqft, ~4 788 AED/sqft) до AED 21.35M за 3BR пентхаус-формата (3 294 sqft). Средняя цена за квадратный фут по имеющимся юнитам составляет около 5 500–6 500 AED/sqft, что сопоставимо с проектами Omniyat и DORCHESTER на Palm Jumeirah в фазе off-plan, но ниже готовых аналогов в Jumeirah Bay на 15–20%. Рентная доходность для premium waterfront на Dubai Islands по аналогам оценивается в 5–6% gross для долгосрочной аренды и до 8–9% при краткосрочной стратегии через управляющую компанию.

Инвестиционный тезис строится на двух трендах. Во-первых, Dubai Islands получат прямой мост-коннект с материковой частью и станцию Dubai Metro Blue Line (заявлено к 2029), что исторически давало рост цен на 20–30% в районах Дубая после подключения к метро. Во-вторых, дефицит крупных 2–3BR лотов с видом на море на этапе off-plan толкает ликвидность вверх: перепродажа (assignment) на этапе 50% готовности — реалистичная exit-стратегия с апсайдом 15–25%. Альтернативно, покупатель фиксирует актив для личного проживания с возможностью сдачи в аренду под управление после сдачи.